Независимый Общественный совет Пензенской области по вопросам взаимодействия в реализации жилищной политики государства

Председатель Совета  Лощинин В.Е., февраль 2015г., г.Пенза

 

О ПРОБЛЕМЕ  ОРГАНИЗАЦИИ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА  В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ  ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ СПЕЦИАЛЬНОГО СЧЕТА

Организация капитального ремонта  общего имущества в многоквартирных домах, определенная IX разделом Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту — ЖК РФ), предусматривает  следующие  основные  обязательные   действия:

—    капремонт проводится за счет обязательных взносов, аккумулируемых на счетах   фонда капитального ремонта, формируемого собственниками помещений;

—   уполномоченным лицом устанавливается минимальный размер  обязательного  взноса;

—   фонд  формируется  только   на специальном счете  или на счете регионального оператора;

—   владельцами специального счета по выбору собственников помещений в МКД  могут быть ТСЖ, жилищный кооператив,  региональный оператор, управляющая организация.

Данные обязательные действия сами по себе вызывают множество вопросов, не получив ответ на которые невозможно будет признать, что  капитальный ремонт организуется  по воле самих собственников помещений и в их интересах.

В данном материале рассматривается проблема организации капитального ремонта при использовании специального счета, собственником которого является региональный оператор. Это  наиболее распространенный  способ  формирования фонда в Пензенской области, и по этой причине ему надлежит дать  развернутую  оценку.  Выбирая регионального оператора в качестве собственника специального счета, собственники жилья и не подозревают о наличии  следующих  проблем.

Проблема договорных отношений между управляющей организацией и собственником помещения в МКД.

Следует иметь в виду, что региональный оператор на законном основании отказывается направлять платежные квитанции на внесение взноса на капремонт собственникам помещений. Направление управляющей организацией (далее – УО)  платежной квитанции в обстоятельствах, когда владельцем специального счета является региональный оператор,  означает, что между собственниками помещений и УО, якобы,  возникли обязательства.  Изучив  требования законодательства, правоспособность управляющей организации в соответствии с договором управления многоквартирным домом, а также правоспособность в соответствии с иными решениями собственников помещений в множестве многоквартирных домов, использующих данный способ накопления средств, можно прийти к  к выводу, что на момент направления платежной квитанции  у  собственников помещений не  было обязательств перед управляющей организацией по внесению взноса на капитальный ремонт. Соответственно, у управляющей организации не  было обязательств по истребованию взноса на капремонт.

В соответствии с ст.307 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) …обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и иных оснований, указанных в настоящем кодексе... В соответствии с ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться  надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и  требований закона, иных правовых актов.  Гражданский и Жилищный кодекс не устанавливают наличие   обязательств  собственников помещений в МКД   по оплате   взноса на капитальный ремонт общего имущества  управляющей организации  иначе, как в силу договора. Тем более в обстоятельствах, когда собственником специального счета является не сама управляющая организация, а региональный оператор. У управляющей организации отсутствуют обязательства перед  собственниками помещений по формированию фонда  и  организации проведения капитального ремонта и по закону, и по договору управления МКД.  В равной степени такие обязательства  отсутствуют и у регионального оператора, на специальный счет которого предлагается перечислять средства  при выборе регоператора в качестве  его владельца.  Это дает право собственникам помещений в МКД отказаться от оплаты взноса по платежной квитанции, направленной как управляющей организацией, так и региональным оператором.

Гражданский и Жилищный кодексы РФ, иные правовые акты Российской Федерации прямо не определяют лицо, которое обязано предъявлять платежные квитанции  собственникам жилья на оплату взноса на капитальный ремонт  в случае,  если фонд формируется на специальном счете. К примеру, в  отношении  счета  регионального оператора (не специального) частью 1 и 2 ст.181 ЖК РФ  установлено, что  когда его  владельцем является региональный оператор, то отношения между региональным оператором и собственниками помещений  регулируются договором, при этом условиями такого договора являются формирование фонда и организация  проведения капитального ремонта.   В  рассматриваемом же случае управляющая организация даже не формирует фонд капитального ремонта.  Управляющая организация также не организует капитальный ремонт, поскольку решение по нему собственники жилья  в МКД  в данном случае  не принимали.

Решение   о собственнике специального счета в лице регионального оператора, принятое на общем собрании собственниками жилья, не влечет обязательств управляющей организации по формированию фонда  и  по  организации капитального ремонта по закону. Законодательство не устанавливает никакой связи между  владельцем специального счета и лицом, формирующим фонд.  Это со всей очевидностью доказывается отказом  регионального оператора, как владельца специального счета, направлять указанные  платежные квитанции собственникам помещений.  Решение собственников жилья  о выборе  собственника специального счета    не влечет никаких правовых  последствий для собственников помещений в МКД.   Для того чтобы  у   собственников помещений появились соответствующие обязательства, необходимо либо принять ими соответствующее решение  в рамках действующего законодательства, либо  изменить действующее законодательство, которое позволило бы без договора направлять платежные квитанции на оплату взноса на капитальный ремонт, что невозможно. Как выйти из сложившейся ситуации?

В соответствии с  компетенцией общего собрания, установленной пунктом 1 части 2 ст.44 ЖК РФ и  пунктом 17 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»  (ПП РФ от 13.08.2006г. №491),   собственники помещений принимают решение о  ремонте общего имущества в МКД. Собственники помещений в МКД не принимали  какое-либо решение о капитальном ремонте общего имущества, его сроках, размерах финансирования, исполнителе  жилищной услуги  041106 «Капитальный ремонт общего  имущества в  многоквартирном доме за счет собственника жилищного фонда».  Это означает, что направление расчетных квитанций на внесение взноса на капремонт при ссылке на данные нормы также незаконно.

Без принятия собственниками помещений решения о капитальном ремонте общего имущества  внесение взноса на капитальный ремонт невозможно, за исключением случая, когда обязательность внесения такого взноса собственнику специального счета направлением платежной квитанции управляющей организацией регулируется законом. В нашем случае – не регулируется.

Отсюда вывод: если надлежащим порядком не установлены обязательства между управляющей организацией и собственником помещения в МКД, то направление управляющей организацией платежной квитанции, тем более в целях перечисления  средств на капремонт,  на чужой специальный счет,– незаконно.   Это же в равной степени касается и регионального оператора.

О правах на средства, размещенные на специальном счете

Следует иметь в виду, что при  размещении средств на специальном счете, права  на    такие денежные средства принадлежат собственникам помещений (ст.36.1 ЖК РФ), но не управляющей организации и не региональному оператору.   Управляющая организация без решения собственников жилья об утверждении условий договора (о формировании фонда и организации капремонта) не вправе требовать внесения взноса ни на свой, ни на иной  специальный  счет, поскольку эти средства как были, так и остаются средствами собственников помещений в МКД.  В отличие от средств, размещаемых на обычном счете регионального оператора, они не становятся имуществом  регионального оператора, и, тем более,  не становятся  имуществом управляющей организации.

Выбор  владельца счета (обычного или специального), — это выбор самих собственников жилья  в соответствии с  требованиями Жилищного кодекса.  Выбирая владельца банковского счета, собственники помещений в МКД делают это осознанно, с учетом обстоятельств, в которых находится многоквартирный дом, а также с учетом требований действующего законодательства.  Собственники жилья осознанно (или по незнанию) и по своему решению, либо в надлежащем случае в соответствии требованиями законодательства, перечисляют средства на обычный счет регионального оператора. Они должны быть осведомлены  о последствиях того, что перечисленные ими средства становятся средствами регионального оператора, и что он вправе ими распоряжаться, в том числе и в интересах собственников помещений других МКД. При применении же специального счета регионального оператора, правовой режим использования размещенных на нем средств,- иной, существенно отличающийся от обычного счета регоператора.

Следует иметь в виду, что  размещение средств на специальном счете регионального оператора   не дает никаких прав управляющей организации  истребовать такую плату  у неплательщиков взноса.  Во-первых, перечисленные денежные средства не становятся  средствами управляющей организации, а во вторых, отсутствие договора с управляющей организацией не дает ей права на такие действия.  Это существенный момент, которым могут собственники жилья воспользоваться в суде в случае истребования управляющей организацией в судебном порядке не уплаченных ими  взносов.

Проблема специального банковского счета

Специальный банковский счет представляет собой отдельный счет в банке, который открывается для платежных агентов и поставщиков для услуги «зачислить и списать» денежные средства  согласно законодательству государства.

Отношения, возникающие при осуществлении деятельности по приему платежным агентом от плательщика денежных средств, направленных на исполнение денежных обязательств физического лица перед поставщиком по оплате товаров (работ, услуг), регулирует Федеральный закон от 3.06.2009г. №103-ФЗ.   В этой связи  не непонятно, в каком качестве выступает управляющая организация, предъявляющая  расчетные квитанции собственникам помещений на уплату взноса:  это платежный агент  собственников помещений, действующий по договору  в их интересах по правилам закона 103-ФЗ,  или это непосредственно исполнитель жилищной услуги капитального ремонта в МКД, требующий плату за работу, которую он выполнил или обязан будет выполнить по договору? Полагаю, что  управляющие организации, направляющие свои платежные квитанции на оплату взноса на спецсчет регионального оператора, найдут ответ на данный вопрос, если в соответствии с действующим законодательством это вообще будет возможно.

Также следует иметь в виду, что правовое положение самого регионального оператора, как владельца специального счета, по отношению к собственникам помещений в МКД вообще не определено ни по договору, ни по закону.

При поиске ответа на данный вопрос следует иметь в виду, что владельцем специального счета в указанных обстоятельствах управляющая организация не является, и, как указано выше, никакого договора с ней нет.  Также следует иметь в виду, что региональный оператор, как владелец специального счета,  не может быть  платежным агентом  собственников помещений, поскольку отсутствует договор, условия которого определены названным законом №103-ФЗ.

Также следует иметь в виду, что частью 3 ст.5  федерального закона от 27.06.2011г. №161-ФЗ «О национальной платежной системе» не предусмотрена возможность банковских  и почтовых  переводов   физическим лицом на любой специальный счет. Подтверждением этого является письмо  заместителя Управляющего Пензенским отделением №8624 ОАО «Сбербанк России» от 31.07.2014г. №10-04/1482742, являющееся официальным ответом на официальный запрос.   Это означает, что любое физическое лицо   не вправе использовать банки  для перевода своих средств на специальный счет управляющей организации или иного лица. В этой связи возникает дополнительный вопрос, —  каким же образом будет наполняться специальный счет, когда для такого наполнения на практике  неправомерно  используются только банки?

Применение  федерального закона «О защите прав потребителей»  в обстоятельствах применения специального счета

Кто будет отвечать перед собственниками жилья по закону «О защите прав потребителей» по оказанию  услуги по формированию фонда капремонта и его организации, тем более без решения собрания собственников жилья? Или это вовсе не услуга, а собственник жилья не потребитель?  Может  ли  управляющая организация,  при возникшей необходимости, быть  ответчиком в суде по вопросам, связанным с применением закона «О защите прав потребителей» в обстоятельствах отсутствия договора о формировании фонда и организации проведения капремонта?  Кто вообще может быть ответчиком в суде при таких обстоятельствах?    А может для управляющей организации  вовсе неважно, кто будет ответчиком в суде, поскольку сама себя таким ответчиком она не считает?

Вопрос о том,  какой договор  будет заключать с  собственниками жилья управляющая организация, и будет ли он заключаться вообще, — существенный для определения  исполнителя услуги по формированию фонда капитального ремонта и его организации.

Следует иметь в виду, что императивных норм, регулирующих отношения управляющей организации с собственниками помещений в МКД  в отношении капитального ремонта,- не существует. Предметом договора управления МКД в силу требований, установленных частью 3 ст.162 ЖК РФ, не является формирование фонда капитального ремонта и его организация. Кроме того, в силу требований, предъявляемых к управлению МКД и установленных частью 1 ст.161 ЖК РФ, является только содержание общего имущества,  такими требованиями не устанавливается, что управление МКД должно обеспечивать  капитальный ремонт.   Это означает, что к отношениям, связанным с капитальным  ремонтом общего имущества, нормы, связанные с управлением МКД,  не применяются.   Кто может  возразить?

Любой ремонт общего имущества, если он необходим, осуществляется только по отдельному решению общего имущества  (пункты 1 и  4.1 части 2 ст.44 ЖК РФ). Никто не вправе предъявить претензии управляющей организации в отношении отсутствия в МКД необходимого ремонта (не содержания) общего имущества, если собственниками помещений  не определена необходимость такого ремонта, не определены его сроки,  размер финансирования и условия выполнения  работ, и если это не стало либо предметом договора управления  МКД, либо отдельного договора.  Такие претензии  уполномоченными органами могут быть предъявлены только самим собственникам помещений, и то в случае, если это возможно в силу действующего законодательства. Кто и каким образом можно предъявить претензии собственникам помещений, если они не желают осуществлять капитальный ремонт общего имущества в  силу различных законных причин?

У управляющей организации  может возникнуть обязанность направлять платежные квитанции на внесение взноса на капремонт только тогда, когда будет соответствующее решение собственников жилья  о наделении управляющей организации соответствующими правами и обязанностями. Иначе невозможно.

Данный вывод также  основан  на том, что «Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами», утвержденными Постановлением Правительства РФ  от 15.05.2013г. №416, не установлена обязанность управляющей организации по организации капитального ремонта. Организацией  капремонта УО может заниматься только по решению собственников помещений. В соответствии с пунктом 3 этих Правил, управление  МКД осуществляется  исходя из «Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290. При осуществлении функций  по управлению МКД в отношении  капитального ремонта  этими Правилами обязательные действия  управляющей организации   не установлены.   Полагаю, что это существенный момент, не позволяющий управляющим организациям действовать по своему усмотрению.

  Надеюсь, что управляющие организации данный довод примут как основной, и не будут настаивать на  направлении собственникам жилья платежных квитанций на внесение взноса  на капитальный ремонт.  В конечном итоге, управляющая организация обязана защищать  жилищные права собственников помещений перед лицами, нарушающими или пытающими их нарушить, а не выполнять необдуманные и незаконные требования  отдельных лиц, которым по разным причинам не хочется замечать нормы действующего законодательства, регулирующие указанные отношения.

Следует иметь в виду, что сама управляющая организация не вправе навязывать собственникам жилья  условия любого договора, даже если бы такой договор был обязателен в силу  закона.  В силу требований, установленных частями 1 и 2  ст.162 Жилищного кодекса обязательно должно быть принято решение об утверждении условий договора управления МКД непосредственно собственниками помещений, а его существенные условия установлены частью 3 той же статьи.  Иных возможностей для заключения договора с собственниками помещений в МКД у управляющей организации нет.

Управляющие организации Пензенской области не обращались к собственникам помещений с предложением о внесении изменений в договор управления МКД в части прав и обязанностей сторон относительно внесения взноса на капремонт, формирования фонда капитального ремонта и непосредственно его организации. Это означает, что в соответствии с требованиями закона «О защите прав потребителей»  предъявлять  платежные квитанции на внесение взноса на капремонт  управляющая организация  не вправе.

Об ответственности регионального оператора как собственника специального счета

Обращаю внимание также на следующее.  В силу части 6 ст. 178 ЖК РФ  в случае с обычным счетом, собственником которого может быть только региональный оператор, субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений.  В случае  же  со специальным счетом такой ответственности не несет никто.  В обстоятельствах, когда фонд капитально ремонта формируется практически непрерывно и постоянно в течение длительного времени,   возникают дополнительные вопросы, связанные с ответственностью самого регионального оператора как собственника специального счета. Кем установлена такая ответственность?  С кем заключает договор региональный оператор как  владелец специального счета? Какова его ответственность?

Не получив ответы на все поставленные вопросы, не оформив в надлежащем порядке договорные отношения,  собственники жилья вправе   отказываться от оплаты взнос на капитальный ремонт по платежному документу, направленному как  управляющей организацией, так и региональным оператором.

Отвтавть комменатрий

Ваша почта не будет опубликована