Анализ разработан  по запросу руководителя ООО «Горводоканал»

 Генеральным директором НП собственников жилья  Пензенской области

Лощининым В.Е.

март-апрель 2012г.

       Проект договора разработан специалистами ООО «Горводоканал» в  соответствии с решением, принятом на совместном совещании руководства предприятия с представителями экспертного Совета при Общественной палате, заинтересованными руководителями ТСЖ г.Пензы  и  в связи с принятием Правительством РФ  «Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями», утвержденных  постановлением Правительства   Российской Федерации     от 14 февраля 2012 года N 124 (далее по тексту — Правила 124).

  

АНАЛИЗ

проекта публичного договора

поставки холодной питьевой воды и отведения сточных бытовых вод для целей оказания коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме

 

     Для целей точного определения правового положения  некоммерческой организации  «ТСЖ»  в договорных отношениях с ресурсоснабжающей организацией (далее по тексту — РСО), привожу выдержку из судебного решения Верховного Суда РФ от 22 декабря 2010г. №ГКПИ10-1401 о признании частично недействующим пункта 3 действующих Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (далее по тексту — Правила 307). Здесь указано, что в качестве заказчика коммунальных услуг товарищество выступает в том случае, если собственники помещений в многоквартирном доме (далее по тексту — МКД) на общем собрании выбрали способ управления товариществом собственников жилья.

    Из этого следует, что при выборе этого способа управления при отношениях с РСО товарищестов собственников жилья  следует принимать исключительно как заказчика коммунальных услуг, и не иначе. Причем заказчиком коммунальных услуг ТСЖ быть вовсе не обязано (ст.138 ЖК РФ), а только вправе (пункт 1 части 1 ст.137 ЖК РФ).   Следует также  обратить особое внимание на словосочетание «коммунальных услуг», приведенном в Решении Верховного Суда.  ТСЖ вправе заказать не ресурс, а услугу.  Верховный Суд установил, что ТСЖ всего лишь действует от имени потребителей, но не от своего имени:   …ТСЖ представляет интересы собственников помещений в МКД и действует в их интересах, само товарищество не выступает в качестве потребителя коммунальных услуг и не является их перепродавцом, суммы, внесенные собственниками помещений товариществу в МКД за потребленные ими коммунальные услуги, не являются платой товариществу за эти услуги, а предназначены для оплаты стоимости коммунальных услуг ресурсоснабжающим организациям, предоставившим их в соответствии с заключенными договорами.

    Считаю, что  Верховный Суд окончательно определил правовое положение ТСЖ в договоре, заключаемом с РСО.  Другими словами, если выбран способ управления «ТСЖ», то товарищество может заказать соответствующие коммунальные услуги у РСО, не являясь их исполнителем, при этом  указания  на такие действия в уставе товарищества  не обязательны, поскольку это определено законом.

   Пунктом 3 Правил 124 установлено, что договоры ресурсоснабжения заключаются в порядке, установленном гражданским законодательством Российской Федерации, с учетом предусмотренных  Правилами 124 особенностей.   Это означает, что заключение договоров с    ТСЖ, ЖСК, ЖК (далее по тексту — ТСЖ), а также управляющими организациями (далее — УО) регулируется не только Правилами 124, но и другими правовыми актами. Позиция ВС РФ в отношении правового положения некоммерческой организации «ТСЖ» также не может быть не учтена при заключении договора РСО и ТСЖ. И такое право ТСЖ может быть безусловно реализовано.

    Следует иметь в виду, что  Правила 124 не увязывают понятие «исполнитель» исключительно с организациями, управляющими МКД (пункт 2 Правил 124, понятие «исполнитель»).  Исполнителем может быть также непосредственно ресурсоснабжающая организация. Это установлено в выше приведенном Решении ВС РФ, а также  в подпункте «б» пункта 17  новых «Правил предоставления коммунальных услуг…» (далее по тексту — Правила 354).  Это обязательно следует иметь в виду при заключении договора РСО с ТСЖ и УО.

   ТСЖ являются некоммерческими организациями и их правовое положение установлено Верховным Судом РФ, а также Жилищным кодексом (глава 13), а УО являются коммерческими организациями, действующими исключительно по заданию собственников. При этом УО также как и ТСЖ может действовать по договору с РСО как лицо, заключающее договор от имени собственников помещений в соответствии  с их заданием, установленным в договоре управления МКД.

    УО может быть исполнителем в связи с заданием собственников, и на этом основании  приобретать ресурс в целях предоставления коммунальной услуги.    ТСЖ вправе быть исполнителем коммунальных услуг, если такая обязанность  установлена в его уставе. Для  организаций, управляющих домами, это  непосредственно  установлено в пункте 4 Правил 124.

     Представленный проект договора составлен для  случая, когда ТСЖ и УО все-таки наделены соответствующими полномочиями быть исполнителями соответствующих коммунальных услуг и намерены приобрести коммунальные ресурсы для предоставления коммунальных услуг.

    Изучив проект, я пришел к выводу, что он  содержит  системные несоответствия не только Правилам 124, но также действующим Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, новым Правилам 354, другим нормативным актам, в том числе и Гражданскому кодексу РФ (ч.2 ст.539, ч.3 ст.541, ч.1 ст. 542).

    В представленном проекте договора (преамбула, а также другие его положения) нет ссылки на то, что ТСЖ действует в соответствии с Уставом. В отношении управляющей организации в договоре следует установить правовое положение УО как лица, действующего в соответствии с договором управления МКД (требование частей 1-3 ст.162 ЖК РФ).

        В преамбуле, а также  в разделе «Предмет  и общие условия  договора» отсутствует указание на то,  что  коммунальные ресурсы продаются   покупателю (приобретаются покупателем) в лице ТСЖ, УО в целях оказания коммунальных услуг водоснабжения и водоотведения собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме (потребителям).  Вместо данной нормы, установленной в пункте 8 действующих Правил 307, а также  в пункте 13 новых  Правил 354 (приобретение ресурса в целях предоставления соответствующей услуги), в проекте содержится указание на то, что РСО обязуется подавать   ресурс Исполнителю (пункт 1.1).

   Условие о «подаче» холодной воды  исполнителю (указано в преамбуле и разделе I), естественно, должно быть увязано  с  обязанностью исполнителя  «принимать»  ее. Но ТСЖ и УО не принимают ресурс, поскольку у них нет энергопринимающих устройств. На мой взгляд, следует в договоре установить правовое положение ТСЖ, УО как покупателя ресурса, причем только в обстоятельствах, когда ТСЖ и УО уполномочены соответствующим образом на такие действия (об этом ниже).

    Проект не содержит  каких-либо указаний на то, что потребителями являются граждане, использующие ресурс для бытового потребления.

        В соответствии с требованиями пункта 17 Правил 124  существенными условиями договора, которые в обязательном порядке должны были быть учтены в проекте,  являются:
а) предмет договора (вид коммунального ресурса);
б) дата начала поставки коммунального ресурса;
в) показатели качества поставляемого коммунального ресурса;

г) порядок определения объемов поставляемого коммунального ресурса;
д) порядок определения цены договора исходя из установленных на соответствующий период регулирования тарифов…  и порядок определения стоимости поставленного коммунального ресурса;
е) порядок оплаты коммунального ресурса;
ж) иные условия, являющиеся существенными в соответствии с нормативными правовыми актами в сфере ресурсоснабжения.

     Кроме того, Правилами 124 установлены другте условия, которые предусматриваются в договоре (пункты 18-25, 29, 31).

       Проведен анализ проекта договора, исходя из данных требований.

   В проекте отсутствуют  полные показатели  качества холодной воды, установленные нормативные актами, кроме состава и свойств воды (пункт 2.2) и давления в системе ХВС в точке водоразбора (пункт 3.6). При этом указанное в договоре давление в системе не соответствует обязательным требованиям, установленным в Правилах 307 (Правилах 354).

   Ответственность за несоблюдение показателей качества (снижение платы в случае поставки ресурсоснабжающей организацией коммунального ресурса ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность) не установлена в договоре. Нет даже ссылок на нормативные акты, касающиеся такой ответственности. Пункт 10.13 и другие  пункты проекта договора не дают  даже ссылок на действующие Правила предоставления коммунальных услуг. Тем не менее, это непосредственно установлено в подпункте  «д» пункта 22 Правил 124.

     Что касается существенного условия  об определении в договоре порядка определения объемов поставляемого ресурса, то проект  (пункт 2.1) содержит  недопустимые указания  на лимиты потребления. Это не только не соответствует  требованиям части 3 ст.541 ГК РФ, но и требованиям пунктов  20 и 21 Правил 124. Кроме того, пункт 2.1 проекта  устанавливает, что ресурсы предоставляются в необходимом для исполнителя объеме.  Это недопустимо, поскольку ресурсы необходимы не исполнителю, а потребителям.  В договоре следовало бы  отразить это  так, как  указано в пункте 20 Правил 354, а именно: объем должен позволять исполнителю обеспечить предоставление коммунальной услуги потребителям в соответствии с требованиями, установленными Правилами предоставления коммунальных услуг, а далее — строго в соответствии с  требованиями норм, установленных пунктом 21 Правил 124.

   Существенное условие договора об установлении  порядка определения цены договора  и порядка определения стоимости поставленного коммунального ресурса установлены  в разделе 9 проекта договора (Тарифы и расчет стоимости).  Сравнив положения   раздела 9, а также других положений проекта, которые могли бы дать ответ на вопросы относительно данного существенного условия договора, я пришел к выводу, что положения раздела 9 не соответствуют основным требованиям пункта 22 Правил 124. Более того, пункты 9.2 — 9.4 раздела 9 содержат недопустимые указания на то, что исполнитель потребляет ресурс. Ресурс потребляют потребители, которые, как указано выше, в проекте договора не указаны вовсе.

    Пункт 9.3 раздела 9   противоречит обязательным правилам расчетов, установленным для случая, указанного в данном пункте (отсутствие общедомового прибора учета или непредставление исполнителем сведений о показаниях такого прибора). Это совершенно недопустимо.  Тем не менее,  такие правила для такого случая указаны в Приложении к Постановлению Правительства от 14.02.2012г. №124, а также в подпункте в) пункта  21 Правил 124.  Кроме  того, пункт 9.3 содержит указание на то, что нормативы потребления утверждаются органом местного самоуправления. Следует иметь в виду, что начиная с 2012 года нормативы потребления коммунальных услуг  устанавливаются уполномоченным органом в лице Управления по регулированию тарифов и энергосбережению Пензенской области.

   Пункт 9.1 содержит указание на то, что тариф утверждается для ресурсоснабжающей организации.  Тем не менее, в соответствии с действующим законодательством тариф устанавливается для потребителей организации коммунального комплекса  (пункты 7 и 8 ст.2 Федерального закона от 24.12.2004г. №210-ФЗ).

    Пункт 9.2 содержит указание на то, что  холодная вода и сброшенные сточные воды потребляются исполнителем. Тем не менее, вода потребляется потребителями, услугами водоотведения также пользуются те же потребители.

   Пункт 9.3 содержит ссылку на пункт 6.4 и 6.10. Как указано ниже,  пункт 6.4 не соответствует требованиям нормативных актов и должны быть исключены из договора. Кроме того, в данном пункте установлено, что вода и услуги водоотведения опять же потребляются исполнителем, что не соответствует действительности. Что касается нормативов потребления, то об этом уже указано выше. Их с 2012г устанавливает другой уполномоченный орган, о чем в договоре также следовало указать.

      Первый абзац пункта 9.4 не соответствует действующему законодательству и является выдумкой ООО «Горводоканал». Ни Правила 124, ни другие нормативные акты не содержат никаких обязательных требований по поводу производства «проверки потребления исполнителем» количества холодной питьевой воды. Это тем более недопустимо, поскольку исполнитель не потребляет ресурс, его потребляют потребители.    В этом же пункте речь идет о каких-то отчетах исполнителя, которые не предусмотрены никакими нормативными актами, в том числе и соответствующими правилами бухгалтерского учета.

  Последнее предложение предпоследнего абзаца пункта 9.5  противоречит требованиям нормативных актов и должно быть  исключено из договора. Никакими нормами не предусмотрено, что в случае отсутствия данных о количестве зарегистрированных и/или проживающих потребителях, их количество устанавливается расчетным путем…

    Вывод по данному ключевому разделу: его необходимо полностью переделать и привести в соответствие с требованиями пункта 22 Правил 124 и  действующих Правил 307 (новых Правил 354).

     Существенное условие  о порядке оплаты ресурса  установлено в разделе 10 проекта договора. Обязательные требования об установлении порядка оплаты коммунального ресурса установлены в пункте 25 Правил 124. При их сравнении  установлено следующее.

     Подпункты 10.2.1 и 10.2.2, а также  пункты 6.4, 10.5, 10.9, 10.10  не соответствуют требованиям частей  63 и 71 ст. 155 Жилищного кодекса, а также пункту 25 (абзац 3) Правил 124. Данными нормами  установлено, что оплачивать коммунальные услуги при наличии решения членов ТСЖ и собственников жилья  можно непосредственно в РСО, за исключением оплаты коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме. И это совершенно логично, поскольку при таком способе оплаты коммунальных услуг часть денежных средств,   принадлежащих исключительно исполнителю за его работу по обслуживанию сетей,  ведению претензионной работы,  и других необходимых работ, связанных с обязанностями исполнителя, незаконно будут перечисляться в РСО.  Во всех МКД коммунальные услуги холодного водоснабжения и водоотведения предоставляются при использовании общего имущества, куда входят также внутридомовые сети и оборудование. Таким образом, способ оплаты коммунальных услуг непосредственно в РСО при наличии у нее договора с ТСЖ и УО  как исполнителями коммунальных услуг — невозможен.

    Пункт 10.3 проекта договора не соответствует требованиям пунктов 21 и 22  Правил 124. В отношении  объема, что указано в данном пункте, то он должен определяться  в соответствии с требованиями пункта 21 Правил 124. Порядок определения объема, указанный в пункте 10.3 проекта договора  не соответствует пункту 21 Правил 124.   Но данный пункт указывает не только  на порядок определения объема но и на порядок  определения стоимости  ресурса.   Порядок определения стоимости указан в пункте 22 Правил 124. Пункт 10.3, касающийся порядка определения стоимости,  не соответствует данному порядку.

    Кроме того, ни данный раздел проекта договора, ни другие его положения не содержат указания на то, что оплата покупателем по договору производится на основании акта о получении ресурса в расчетном периоде с указанием количества, качества, а также ответственности РСО за предоставление ресурсов ненадлежащего качества. Тем не менее это требование законодательных актов, устанавливающих правила бухгалтерского учета. Составление и подписание акта о предоставлении-получении ресурсов сторонами — неотъемлемая часть учета подлежащего оплате ресурса.  В связи с этим пункт 10.13 не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку факт предоставления ресурсов ненадлежащего качества устанавливается только в вышеуказанном акте, а оплата производится за фактическое количество  с учетом установленного в расчетном периоде качества и соответствующей ответственности РСО.  Никаких перерасчетов, связанных с продажей ресурсов ненадлежащего качества быть не должно.

    Проект договора не содержит следующих  обязательных условий, установленных Правилами 124:

—        о разграничении ответственности сторон за несоблюдение показателей качества (требование подпункта  а) пункта  18 Правил 124);

—        порядок взаимодействия сторон при поступлении жалоб потребителей на качество и (или) объем предоставляемой коммунальной услуги  (требование подпункта  б) пункта  18 Правил 124);

—        условие о разграничении обязательств сторон по обеспечиванию обслуживаниявнутридомовых  систем, являющихся общим имуществом собственников помещений в МКД (требование подпункта  в) пункта  18 Правил 124);

—        условие о разграничении обязательств сторон по оборудованию МКД коллективным (общедомовым) прибором учета, а также обязательство сторон  по обеспечению работоспособности и соблюдению в течение всего срока действия договора требований к эксплуатации приборов учета  (требование подпункта  г) пункта  18 Правил 124);

—        обязанность исполнителя уведомлять  РСО  о сроках проведения исполнителем проверки достоверности представленных  потребителем сведений о показаниях индивидуальных приборов учета, проверки их состояния и право РСО участвовать в таких проверках (требование подпункта  е) пункта  18 Правил 124);

—        обязанность исполнителя предоставить РСО возможность подключения общедомового прибора учета к автоматизированным информационно-измерительным системам и другие обязанности исполнителя, связанные с этим (требование подпункта  ж) пункта  18 Правил 124);

—        порядок взаимодействия сторон при выявлении неисправности общедомового прибора учета и другие обязательные требования, связанные с этим  (требование подпункта  з) пункта  18 Правил 124).

     Подпункт 2.4.1, а также пункты 2.5, 2.6, 2.8, 2.9  устанавливают возможность приостановки или ограничения поставкиводы и/или  отведение сточных вод при наличии у исполнителя задолженности за один расчетный период (месяц). Тем не менее, такие действия в соответствии с требованиями пункта 29 Правил 124  должны исключать возможность приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг потребителям, добросовестно исполняющим свои обязательства по оплате коммунальных услуг.  В проекте договора это не предусмотрено. Кроме того, действующие Правила 307 (пункт 80) предусматривают возможность приостановки или ограничения предоставления коммунальных услуг только при наличии задолженности, превышающей не 1, а 3  ежемесячных размера платы. Более того, подпункт в) пункта 81 Правил 307 исключает саму возможность приостановки предоставления холодного водоснабжения и водоотведения. Новые Правила 354 (подпункт в) пункта 119 также не допускают возможность приостановки холодного водоснабжения  при любых обстоятельствах.  Это означает, что данные положения проекта договора следует привести в соответствие с действующим законодательством.

  Кроме того, в проекте договора  не предусмотрены меры ответственности РСО за нарушение показателей качества и объема поставляемого по договору ресурса. Тем не менее, это требование пункта 24 Правил 124.

   В подпункте 2.4.3 указано, что РСО может приостановить или ограничить  подачу ресурса в случае выявления факта самовольного подключения и (или) пользования   исполнителя к централизованным сетям… Во-первых, многоквартирные дома и потребители в них после сдачи в эксплуатацию уже подключены к таким сетям, а во-вторых, исполнитель сам не пользуется ресурсами. Это означает, что данное положение проекта договора теряет всякий смысл.

    Как указано выше, ни РСО, ни исполнитель не вправе приостанавливать подачу холодной воды и водоотведения.  Тем не менее, в пункте 2.8 повторно установлена возможность приостановки подачи ресурсов. Более того, в данном пункте указано на право совместных действий РСО и исполнителя  по ограничению или приостановлению предоставления коммунальных услуг. Вмешательство РСО в действия исполнителя по ограничению (тем более — приостановлению) предоставления коммунальных услуг невозможна. В данном случае РСО не является исполнителем коммунальных услуг и не имеет непосредственных отношений с потребителем. Сфера ответственности РСО ограничивается внешней границей стены МКД или местом соединения коллективного  прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом, поскольку в договоре не установлено иное. Это указано в  пункте 8 Правил содержания общего имущества в МКД.  При обстоятельствах, установленных в проекте данного договора  такие действия РСО   в МКД будут квалифицироваться как незаконные.

    Пункт 3.1 указывает на принадлежность водопотребляющих и водоотводящих установок  исполнителю. Это не соответствует закону (ст. 290 ГК РФ, ст.36 ЖК РФ).

       В соответствии с пунктом 3.2   к средствам измерения отнесены только общедомовые приборы учета. Тем не менее, в соответствии с подпунктом в) пункта  21 Правил 124, вступающим в действие  с момента вступления в действие  Правил 354, а также в соответствии с уже действующим приложением к Правилам 124, к таким средствам измерения в обстоятельствах отсутствия общедомового прибора учета будут относиться также индивидуальные приборы учета (см. формулы, приведенные  в  подпункте в) пункта 21 и Приложении к Правилам 124). Кроме того, в подпункте г) пункта 18 Правил 124 установлено, что Стороны обязаны предусмотреть в договоре условие о разграничении обязательств сторон по обеспечению работоспособности и соблюдению в течение всего срока действия договора требований к эксплуатации приборов учета, установленных в соответствии с законодательством РФ.   Законодательство РФ устанавливает обязанность именно  ресурсоснабжающую организацию осуществлять деятельность по установке, замене, эксплуатации приборов учета энергоресурсов. Так,  в соответствии с частью 9 ст.13  Федерального закона 261-ФЗ «Об энергосбережении…» с 1 июля 2010 года организации, которые осуществляют снабжение водой, обязаны осуществлять деятельность по установке, замене, эксплуатации приборов учета используемых энергетических ресурсов, снабжение которыми или передачу которых они осуществляют. Указанные организации не вправе отказать обратившимся к ним лицам в заключении договора, регулирующего условия установки, замены и (или)эксплуатации приборов учета используемых энергетических ресурсов, снабжение которыми или передачу которых они осуществляют. Это означает, что РСО не вправе отказать собственникам помещений в установке, замене и обслуживании индивидуальных приборов учета.   Следует иметь в виду, что в соответствии с названным законом к таким приборам учета относятся не только общедомовые, но и индивидуальные.  Это означает, что индивидуальные приборы учета, установленные в помещениях МКД, обязаны  быть предметом договора и их учет  обязан осуществляться  только  в РСО.

    Пункт 3.3 содержит несколько несоответствий требованиям Правил 124. Так, данным пунктом установлено, что ресурс потребляется исполнителем, что не соответствует действительности. Кроме того, здесь установлено, что учет осуществляется общедомовыми приборами учета, а при их отсутствии — в соответствии с условиями договора.  В соответствии с условием пункта 9.3 проекта договора при отсутствии показаний общедомового прибора учета расчет стоимости ресурса производится по нормативам потребления.  Это означает, что в соответствии с проектом договора индивидуальные приборы  не участвуют в расчетах, что не соответствует  требованиям,  приведенным в  вышеприведенном абзаце. Следует привести учет ресурсов в соответствие с требованиями Правил 124.

   Пункт 3.4 выходит за рамки предмета договора. РСО не вправе указывать исполнителю на правила обслуживания общего имущества собственников помещений. Если РСО желает контролировать обслуживание внутридомовых сетей, при помощи которых предоставляются соответствующие коммунальные услуги, то это можно сделать путем включения в договор обязанности РСО по их обслуживанию.   Правила 124 (подпункт а) пункта 18), Правила 354 (пункт 21) это допускают.

      Пункт 3.5 устанавливает, что границей ответственности признаются места разграничения балансовой принадлежности в местах, присоединенным к сетям, находящимся на балансе, во владении или пользовании РСО. Такой подход к решению проблем ответственности за сети,  присоединенные к МКД, недопустим. Как показала практика, ко многим МКД присоединены участки сетей, по которым подается ресурс, но которые не находятся во владении, пользовании или и не принадлежат на ином праве никому (бесхозяйные сети). Это означает, что при таких обстоятельствах вовсе отсутствует присоединенная сеть к МКД, и РСО при в этом случае не вправе заключать договор   как с исполнителем, в целях продажи ему ресурса в целях предоставления коммунальных услуг, так и с потребителями непосредственно в целях оказания им коммунальных услуг (ч.2 ст.539 ГК РФ).  Это же касается также места определения ответственности РСО за   показатели качества  ресурса. В подпункте а) пункта 18 Правил 124 указано, что если иное не установлено договором ресурсоснабжения, ресурсоснабжающая организация несет ответственность за качество поставляемого коммунального ресурса на границе раздела внутридомовых инженерных систем, являющихся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.    В этой части пункт 3.5 не соответствует данным требованиям. Недопустимо перекладывать на самих собственников помещений в МКД обслуживание и ремонт таких бесхозяйных сетей.

  Раздел 4 «Обязанности РСО» в целом  не соответствует требованиям, установленным в пункте 8 Правил 307. Данные требования устанавливают, что  условия договора о приобретении коммунальных ресурсов и водоотведении, заключаемого с ресурсоснабжающими организациями с целью обеспечения потребителя коммунальными услугами, не должны противоречить настоящим Правилам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации. Это же указано и в пункте 13 Правил 354. Это означает, что при приобретении ресурса в целях предоставления коммунальной услуги устанавливаются так называемые паритетные условия, которые отражаются в том числе и в обязанностях РСО.  Обязанности РСО, установленные в проекте договора, неконкретны, а отдельные положения обязанностей не соответствуют действующим требованиям.

   Так, пункты 4.1 и 4.2 устанавливают, что холодная вода и отведение сточных вод поставляются в «необходимом для него» (для исполнителя) объеме. Исполнителю никакие объемы не требуются.Они требуются для выполнения исполнителем его обязанностей по предоставлению коммунальных услуг потребителям, которые в договоре вовсе не названы. Вместо потребителей в лице собственников и нанимателей помещений указаны некие субабоненты (к примеру, в пунктах 6.15, 6.16 в двух их вариантах,  установленных в проекте договора).

    В пункте 4.3 указано,  что вред наносится исполнителю. При обстоятельствах, указанных в данном пункте, вред наносится потребителям, а не исполнителю.

    Пункт 4.9, как уже указано выше, не соответствует  требованиям частям  63 и 71 ст. 155 Жилищного кодекса.

    Пункты  4.5, 4.6, 4.8 не имеют отношения к предмету договора, поскольку относятся к  инженерным коммуникациям и оборудованию, расположенных вне дома. Тем более недопустимо информировать исполнителя о неполадках на таких сетях и оборудовании в течение трех суток. Каким нормативным актом  установлен  такой длительный срок?  Считаю, что весь раздел «Обязанности РСО» подлежит переработке и приведению к требованиям Правил 124, а также требованиям о паритетных условиях договора о приобретению ресурса, в частности — пункту 49 Правил 307, либо пункту 31 Правил 354.

   В  «Правах РСО» содержится много неточностей и несоответствий действующим нормативным актам. Так, в пункте 5.1 указано, что объемы  воды и сброшенных бытовых вод  потребляются исполнителем. Фактически же услуги потребляются потребителями.

   Пункт 5.2 дает право получать от исполнителя сведения о внутридомовых сетях и оборудовании. РСО не может претендовать на такое право, поскольку внутридомовое оборудование и сети находятся за пределами предмета договора. Если бы РСО взял на себя ответственность за обслуживание таких сетей и оборудования, то данный пункт имел бы смысл. Ведь  проект договора не дает право исполнителю получать подобные сведения о его сетях и оболрудовании от РСО!

   Последний абзац пункта 5.3  ставит исполнителя в заведомо неравные условия. РСО не вправе   требовать подписания некого (не предусмотренного самим договором и законом) ежемесячного  акта сверки.  Тем более  при несогласии   исполнителя принимать его в редакции РСО. Ведь практика показала, что всегда будут разногласия между сторонами, связанные как с количеством, так и качеством ресурса. Естественно, что при возникших разногласиях такой документ исполнитель никогда не подпишет. А данный пункт как раз устанавливает, что такой подписи вовсе и не требуется со стороны исполнителя. Это совершенно недопустимый пункт

  Пункт 5.4 практически невыполним, поскольку, во-первых, у исполнителя нет водопотребляющего и водоотводящего оборудования (это имущество относится либо к общедолевой собственности, либо к личному имуществу потребителя),  а во-вторых,   исполнитель законодательно не в состоянии обеспечить беспрепятственный  доступ в помещения потребителей (ведь такое оборудование, а также индивидуальные средства учета находятся только в квартирах и других помещениях, куда сам исполнитель имеет доступ в соответствии с  установленными Правилами 307 и Правилами 354 случаях и при соблюдении соответствующих процедур).

       Об «Обязанностях Исполнителя», установленных в проекте договора.

    Пункт 6.1 не соответствует требованиям части 9 ст. 13 Федерального закона №261-ФЗ «Об энергосбережении…». Установка приборов учета – обязанность РСО, но не исполнителя. В данном случае надлежало в соответствии с подпунктом г) пункта 18 Правил 124 всего лишь разграничить обязательства сторон по оборудованию МКД общедомовым прибором учета.

       Пункт 6.4 не соответствует требованиям 63 и 71 ст. 155 Жилищного кодекса (указано выше).

    Пункт 6.7 не соответствует требованиям ст.290 ГК и ст.36 ЖК в части возможности передачи объектов, устройств и сооружений другому лицу.  В соответствии с ст.44 ЖК передача в пользование иным лицам   общедолевой собственности возможна только решением собственников помещений в МКД, но не исполнителем. Видимо, в данном пункте речь идет о смене способа управления или управляющей организации собственниками, но в этом случае исполнитель обязан сообщить РСО о данном факте с приложением копии протокола общего собрания.

     Пункт 6.8 устанавливает обязанности соблюдать лимиты потребления. Это незаконно (часть 3 ст.541 ГК).

  Пункт 6.10 противоречит требованиям законодательства, поскольку обеспечить беспрепятственный доступ в водопотребляющим и водоотводящим установкам (а они находятся исключительно в помещениях их собственников) исполнитель не вправе, что уже указано выше. Это  обязанность самого собственника помещения — потребителя. Кроме того, по смыслу договора  РСО не вмешивается в деятельность исполнителя (и наоборот), а только выполняет свои обязанности до границы своей ответственности. Другое дело, когда при отсутствии общедомового прибора учета РСО вправе производить проверку потребления в соответствии с показаниями индивидуальных приборов учета, что соответствует требованиям приложения к Правилам 124 (формула расчетов объема), а также  подпункта в) пункта 21 Правил 124.  Тогда это необходимо отразить в договоре соответствующим образом.

    Пункты 6.12 и 6.13  устанавливают обязанности исполнителя поддерживать техническое состояние сетей и оборудования. Считаю, что в договоре этого быть не должно, поскольку такие обязанности   устанавливаются либо в договоре управления, либо в договоре об оказании коммунальных услуг потребителю исполнителем.  Не смысла засорять договор ни к чему не обязывающими  условиями, которые, к тому же, устанавливаются в других договорах.

     Пункт 6.14, 6.15 6.16(2), 6.17(2) устанавливают обязанности относительно Субабонентов. Тем не менее, в тексте договора не дается расшифровка этого понятия. Если Субабоненты это потребители, то данные пункты не соответствуют законодательству, поскольку исполнитель не наделен полномочиями подключать  потребителей  к ХВС и водоотведению. Они уже подключены с момента сдачи дома в эксплуатацию. Но если Субабоненты это некие иные лица, то исполнитель не вправе производить вообще такие действия, поскольку такие потребители (в договоре — субабоненты) обязаны заключать договоры непосредственно с РСО, но не с исполнителем. У исполнителя нет в собственности или на каком-либо праве сетей и оборудования, что давало бы право на такие действия.

    Пункт 6.16 не соответствует требованиям части 9 ст. 13 Федерального закона №261-ФЗ «Об энергосбережении…». Установку средств измерений обязана производить РСО, а не исполнитель. Это же касается и пунктов 6.17 и 6.18.

   Пункт 6.18  обязывает исполнителя информировать РСО об обнаружении неполадок в работе  внутридомовых сетей и коммуникаций, расположенных вне многоквартирного дома. Следует иметь в виду, что в соответствии с Правилами содержания общего имущества МКД такие сети и оборудование не относятся к общему имуществу МКД и в этой связи не могут быть предметом договора.

  Пункт 6.21 противоречит не только действующему законодательству, но и самому предмету договора. РСО не вправе требовать от исполнителя  действий по ограничению, а тем более по  приостановлению (в отношении холодной воды запрещено Правилами 307 и 354)  коммунальных услуг. Это функция исполнителя коммунальных услуг. РСО не вправе вмешиваться в деятельность исполнителя, а также выполнение  обязанностей  потребителя, этого не допускают Правила 307 (пункт 49) и соответствующее положение Правил 354.

   Пункт 6.22 обязывает исполнителя предоставлять в РСО перечень договоров управления МКД. Следует иметь в виду, что перечень договоров управления не дает ответа на вопрос: установили ли в договорах управления собственники жилья управляющей организации обязанность предоставлять соответствующие коммунальные услуги (требование части 1, а также пункта 2 части 3 ст.162 ЖК). Исходя из этого, управляющая организация обязана представить не перечень договоров, а  в соответствии с требованиями пункта 6 Правил 124, —    копию договора управления, условия которого утверждены общим собранием. Это требование пункта 4, подпункта  а) пункта 7 Правил 124.

        О «Правах исполнителя», установленных в договоре.

   Пункт 7.1 устанавливает право исполнителя пользоваться системами водоснабжения и канализации. Пункт противоречит не только ст.290 ГК и ст.36 ЖК, но и Правилам 307, 354. Пользуются данными системами собственники помещений в МКД, но не исполнитель.

     Пункт 7.2 дает право требовать  соблюдения качества сточных бытовых вод. Возникает вопрос: каким же образом  и от кого исполнитель может требовать качества сточных бытовых вод?

      Пункт 7.3 устанавливает обязанность оплатить предоставленные услуги (не ресурсы) в объеме фактического потребления. Если РСО все-таки предоставляет услуги, а не ресурсы, то зачем было заключать данный договор?

   Проект договора содержит раздел 8 «Установление факта непредоставления коммунальных услуг ХВС и/или водоотведения и предоставления услуг ненадлежащего качества».  Данный раздел не соответствует наименованию, установленному в подпункте б) пункта 18 Правил 124 («порядок взаимодействия сторон при поступлении жалоб потребителей на качество и (или) объем предоставляемой коммунальной услуги»).   Условия данного раздела  указаны в пункте 23 Правил 124 и должны устанавливаться в соответствии с требованиями,  предусмотренными  Правилами предоставления коммунальных услуг. Условия раздела 8 проекта договора не в полной мере соответствуют требованиям, установленным   пунктом 23 Правил 124, пунктам 64-74 Правил 307 (раздела Х Правил 354)  и должны быть дополнены и пересмотрены.

      Договор не устанавливает меры ответственности РСО за нарушение показателей качества и объема ресурса в качестве обязательных дополнительных мер, тем не менее это требование пункта 24 Правил 124.

    Пункт 11.4 проекта договора следует исключить. Правила 124 не содержат требований об обязательном возмещении убытков в связи с нарушением договора стороной договора.

        Пункт 11.6 проекта договора следует исключить. Правила 124 не содержат указанных в пункте условий. Кроме того, непонятно что такое форс-мажорные обстоятельства, произошедшие по вине исполнителя или потребителей.

   Пункт 12.1 и некоторые другие пункты проекта договора содержат понятие «объекты потребителя».  Непонятно что это за объекты. Если в договоре применяется данный термин, то необходимо дать его определение.

        Пункт 13.2 (абзац 3) содержит недопустимое предложение  собственникам жилья  о выборе иного способа управления, либо иной управляющей организации  в связи с наличием задолженности исполнителя.

          Следует иметь в виду, что подпункт а) пункта 30 Правил 124 содержит право РСО отказаться от исполнения договора полностью, однако  должно быть обеспечено соблюдение прав и законных интересов потребителей, добросовестно исполняющих свои обязательства по оплате соответствующего вида коммунальной услуги, в том числе путем предоставления им этого вида коммунальной услуги ресурсоснабжающей организацией вплоть до заключения договора ресурсоснабжения с иным исполнителем или напрямую с потребителями, а также путем уведомления потребителей о наличии у исполнителя такой задолженности и возможности выбора собственниками помещений в многоквартирном доме иного способа управления многоквартирным домом, иной управляющей организации и заключения договора ресурсоснабжения напрямую с ресурсоснабжающей организацией в случае выбора непосредственного способа управления собственниками помещений в многоквартирном доме.    Кроме того, подпункт б) пункта 30 Правил 124 содержит также  право исполнителя отказаться от исполнения договора. Но этого в договоре нет.

   Общий вывод:

    Исходя из множества несоответствий действующему законодательству   проект договора  не может быть принят даже за основу. Его следует переделать полностью.

Анализ составил      Лощинин В.Е.

Отвтавть комменатрий

Ваша почта не будет опубликована